重磅政策刺激地产股连续上涨 楼市各方静待细则落地

　　业内认为，房贷利率和租售比差距逐渐收缩，将成为楼市筑底企稳信号。

　　“近两天销售员接到了非常多客户咨询。”国庆节前，楼市重磅新政落地，深圳的购房者闻风而动。

　　在9月24日举行的国新办发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布了多项房地产新政，最挑动市场情绪的莫过于存量房贷利率将下降、降低最低首付比例。

　　有二套房贷利率高达5%的北京业主在听闻新政后，就向记者激动地表示，这正是他期待的政策，“要是少还房贷，我一定出去消费”。

　　业内认为，调降存量房贷利率切实减轻了居民的还贷负担，家庭将有更多的可支配收入用于日常消费，促进相关产业繁荣，推动经济发展；而降低二套房首付比例则均有助于降低购房门槛，助力改善性需求释放，并促进楼市企稳。

　　重磅利好之下，资本市场快速响应，地产股债连续两个交易日飘红。截至9月25日收盘，房地产（申万）涨1.73%，涨幅居前，、、等5只个股涨停；港股地产板块也以0.74%的涨幅居各行业前列。地产债方面，“H9龙控01”涨超144%，“H1融创01”涨75%。

　　不过，利好政策对楼市的影响尚在传导之中。多位受访房企内部人士向记者透露，前来咨询的客户有所增加，但整体的市场反应还不明显，还在等政策的执行细则落地。

　　促进二手房成交

　　2023年9月时，监管层就推动了一轮存量利率调降，但下调范围和力度均有限，一方面只针对首套房贷款，另一方面调降后利率也未与新增贷款利率拉平。而2024年以来，新发房贷利率与存量房贷利差进一步扩大，不少购房者依然选择将闲置资金用于还房贷。

　　业内分析指出，在9月份的这次调降前，存量房贷利率下调呼声较高，部分房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力，存在二手房抛售行为，造成二手房交易持续呈现“以价换量”的局面。

　　华福证券房地产行业分析师陈立认为，本次存量房贷利率调降，有望加速改善二手房抛压的现象，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳。

　　事实上，新政策释放之后不久，深圳链家龙岗大运中心片区一中介门店就促成了一单交易。

　　“双方谈了五个小时，最终在晚上九点多成交了。”上述房源的房产中介曹经理告诉记者，房源80多平方米，属于刚需房源。政策前，隔壁门店促成的一单，谈了13个小时才成交，所以5个小时成交，已经算是快的了。

　　这是龙岗大运中心最好的学区房。曹经理介绍，买家的孩子后年才上学，所以一直以来买房都不着急，卖家则是急着换房。在他看来，这次的政策可能是推动双方作出决定的催化剂，既让买家下定了决心，也让卖家愿意作出些让步，赶在房价快速上涨之前换房。

　　曹经理表示，之前买家只愿意出530万元，但是业主要价540万元，双方之前谈过好几次，都没能成交。昨日政策出来之后，双方都作出了一定让步，以536万元的价格实现成交。

　　上海的二手房市场也有一些积极的现象出现。某大型连锁中介位于上海市虹口区的一门店店长向记者透露，新政发布之后，客户比前期更加积极了，更愿意出来看房了；而且新政策之下，也普遍觉得目前市场调整基本到位，不会继续下跌了，“接下来还是要看周末带看量和近一周的成交数据”。

　　陈立也认为，本次存量房贷利率调降的另一重要影响就是切实减轻居民月供成本，而随着房贷利率和租售比差距收缩，成为楼市筑底企稳信号。

　　在需求端，除了调降存量房贷利率，本次新政还将二套房的首付比例从25%调降至15%，首次统一首套和二套首付比例，首付比例也降至历史最低。

　　在58安居客研究院院长张波看来，较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。

　　张波认为，这也意味着，在实施这一政策时，监管层对当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。

　　国庆前的这一政策利好后，曹经理已经安排好了工作计划，希望能把握住每次政策后释放的购房需求。“我们希望尽量多地把资料库中想要买房的人都约出来看房，另外，我们也在与卖房的业主沟通，希望他们在国庆假期起码留出两天时间来给买家看房。”

　　仍待政策细则落地

　　如此重磅利好释放，一方面减轻了已购房者的月供压力，另一方面也降低了购房门槛，对已购房群体、或改善性需求再次入市或有提升效果。

　　张波认为，不排除有部分购房者会考虑再次改善或者为父母、子女新购房产，或者旅居、养老等多样化的房产购置需求，

　　一闽系房企在营销策划负责人透露，新政当天下午就组织各区域进行利好政策传播，其中便特别针对目标客群中包含二套客户的，强调二套房首付降低的同时，也告知客户手里已有的一套贷款利率也可以下调，贷款成本也在减少，降低过往觉得首付降但贷款多了的抗性。

　　新政当天，也已经有客户闻风而动。某华东房企在广州的一项目收获了7组来访客户，其中有6组客户是新增来访。

　　“对比日常，周内这种节点上能有如此表现，来访量是有所提升的，”该项目相关负责人表示，“但是还需要继续观察，看这是常态还是偶发情况。”

　　深圳市场也有颇为积极的反馈。龙湖集团深港公司相关负责人向记者介绍，随着购房门槛持续降低，会有更多资金有限、想买二套房客户上车，近2天销售员接到了非常多客户咨询。“深圳居民买房换房的需求还未充分挖掘，新政到来会迎来一波小阳春。”

　　上海的新房市场反应则没有如此乐观。多位受访房企内部人士均表示，旗下项目的市场表现没有突出改善。

　　某央企上海公司相关负责人表示，“央行发布的这类型政策，客户都会在第一时间关注到的，”或是因为最近上海的天气原因，目前各项目上没有太多明显的反应，来访和咨询都没变化，还是需要一段观察周期。

　　位于上海外环的一项目销售负责人也告诉记者，目前外环市场不佳，仅有个别客户来咨询。但目前上海的具体调降比例尚未确定，影响还不明显。“但其实无论是低利率还是低首付，因为收入不稳，客户即便有买房子的需求，也不想撬那么大的杠杆。”

　　二线城市也同样在等待政策发酵。上述华东房企在武汉的相关负责人表示，新政出来后，旗下的武汉各项目在忙着推广政策，估计效果没那么快显现，大家要看房也肯定等到“十一”小长假期间。

　　一央企在郑州的市场负责人也告诉记者，“新政本身主要是解决一些信心问题，实际上该买房之前也会买，当前的房贷利率已经挺便宜了。”