央行“礼包”为楼市注入“强心剂”，开发商备战“金九银十”

　　二套首付比例将达到历史最低，改善性购房门槛大幅降低。

　　适逢楼市“金九银十”，央行在节前连发重磅新政，为楼市注入“强心剂”。

　　9月24日，中国人民银行行长潘功胜表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。同时，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

　　“今天地产释放利好，公司多地售楼处已有人气增加的态势。”一位民营房企人士表示。

　　当下市场行情确实需要提振。克而瑞表示，8月新房市场延续筑底行情，成交绝对量达年内次低。进入传统销售旺季后，新房成交规模仍然不振，项目开盘去化率仍在低位波动。

　　今日央行重磅发声后，业内认为，新政不仅将减轻购房压力，对刺激住房消费也有一定帮助，无论是已购房还是新购房的，都可以降低资金压力、减轻成本；此外，政策具有刺激消费、防范风险的导向，可通过房地产活跃度提升来稳定内需。

　　开发商备战“金九银十”

　　“金九银十”是传统楼市销售旺季，不过今年的市场行情有待提振。

　　根据麟评居住大数据研究院监测数据，2024年9月截至22日，重点15城新建商品住宅成交39296套，较上月同期下降12.77%，较去年同期下降25.86%。

　　从周均成交看，克而瑞数据显示，9月新房周成交较年内周均值下降2成。开盘项目去化率也在30%左右低位波动，北京、苏州、杭州所推项目大多位于郊区，整体开盘去化率回落明显，北京单项目仅去化9%，苏州仅为14%，杭州也从较高位回落至34%。

　　新房不好卖，让开发商的存货越来越难出手。据克而瑞监测数据，2024年上半年典型房企的已竣工存货规模持续增长，公布存货明细的43家企业，截至今年上半年已竣工存货1.6万亿元，同比增长1.8%，已竣工存货规模达到历史较高水平。

　　“存货是房企主要的流动性资产，当市场下行，存货的变现能力直接关系到企业的生存与发展，存货资产占比过高不仅会因‘囤积’造成资金占用，增加流动性压力，同时也面临减值压力，对企业也是一大挑战。”克而瑞对此表示。

　　为加大项目去化、促进现金回流，开发商在“金九银十”到来之际策略百出，有通过大幅降价促进销售的，还有通过收回优惠、宣布“涨价”吸引市场关注的。

　　近日，成都有地产公司发文称，将所有在售住宅项目单价上调2%。

　　其中之一为成都嘉禾兴房地产开发有限公司，文件显示该公司综合考虑成都房地产市场动态及开发建设成本等因素后决定，自10月1日起，对集团下属“嘉禾华府”“嘉禾滨湖颂”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售项目房源单价上调2%。

　　另一家成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，同样发文表示，综合考虑当前房地产市场动态及公司成本因素，经集团公司董事会研究决定，自2024年10月1日起，对公司所有在售项目房源单价上调2%，两份文件落款日期均为9月20日。

　　成都嘉禾兴房地产开发有限公司，是成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司的关联品牌，据中指研究院1~7月成都房地产企业拿地规模TOP30显示，嘉禾兴和金沙鹭岛分别位于榜单第20名和第29名，二者规模加起来则以18.3万平方米名列第12名。

　　这家本土民营房企蓄力“涨价”，背后原因为何？多位负责其项目销售的当地中介表示，上述公司文件虽名为“涨价”，实际上是收回此前的优惠。“涨两个点，其实就是把之前优惠的收回，价格相差并不大，我们也可以想办法拿到内部优惠价格。”

　　另一当地地产人士表示，成都楼市整体比较平稳，宣传“涨价”的属于个例营销方式，大多数项目仍在加大力度促销，除了流速比较好的项目，周边位置一般的项目还是在降价出售。

　　一线城市中北京，新房市场的“价格战”也仍未停歇。近日，北京多个项目再传降价信息，其中不仅有刚需项目，还有售价千万以上的高端改善型项目。

　　市场信息显示，处于北五环位置的楼盘硅谷ONE，日前推出了一批特价房，优惠房源均价低至3.6万/平方米，而其平台对外公开均价为47000元/平方米。“第一批特价房已经卖完了，不过楼层位置一般，第二批正在申请中，需要过几天出详细价格。”中介称。

　　另一高端改善项目君礼著位于丰台区，平台对外均价超十万元，近日也悄然推出特价房。“这个项目去年开盘均价十万左右，现在部分低楼层特价房均价能到七万多，九月份开发商要回款所以折扣力度大，不过不让对外宣传，要到现场谈房源和价格。”中介表示。

　　史上最宽松限贷政策出现

　　楼盘降价“此起彼伏”，显示新房市场仍需大力提振。

　　9月24日，央行推出政策“大礼包”，以两大政策托举市场行情。其一是下调存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

　　存量房贷利率关乎购房者的房产持有成本，并能直接影响家庭消费结构。在此之前，我国经历过两次存量房贷利率下调，最近一次是在2023年，当时居民部门出现提前还贷、贷款置换现象，政策着重于“引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序”。

　　人民银行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》指出，2023年政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

　　如今存量房贷利率再次降低，对市场将有何影响？“降低存量房贷利率，缩小与发放贷款利率的差距，或能一定程度上缓解居民提前还贷的压力，减少居民心理落差，也能一定程度上实现消费转移，将节省的成本用在其他消费上，整体看大有裨益。”亿翰智库表示。

　　值得注意的是，存量房贷利率的下调，取决于商业银行的自主决策，最终对应到居民的存量房贷利率能降多少，还要根据实际情况而定。“毕竟降存量房贷利率，从表面上看是与银行利益相悖的，央行也作出了降准决策来降低此影响。”上述机构称。

　　与市场关系更为直接的，是降低二套房首付比例的政策。央行方面表示，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

　　东莞证券表示，二套房最低首付下调幅度较大，降至与首套房同一水平，政策力度超预期，也是历史以来罕见，相信将能更好地释放改善性购房需求，支持销售提升。

　　麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，意味着二套首付比例将达到历史最低水平，改善性购房门槛将大幅降低。“此次发声无疑是向市场注入强心剂，契合当前市场需求，不仅对减轻购房压力、刺激住房消费有一定帮助；也是央行稳经济政策的重要一环，有助于降低信贷违约风险，促进金融稳定。”

　　面对这一切实利好，已有开发商行动了起来。龙湖方面告诉第一财经，今天地产出利好政策，公司多地售楼处已经展现出人气增加的态势，结合即将到来的十一，将推出限时折扣、一口价优质房源等福利，现场还有秋季游园会、国潮市集等活动等。

　　整体来看，下调存量房贷利率至新发放房贷利率附近、下调二套房贷最低首付比例至15%，政策力度空前，业内认为将加速房地产行业基本面探底回升。

　　中指研究院表示，央行释放多个重磅利好，对宏观经济和房地产市场均将产生积极影响，降准、降息通过释放资金流动性、降低资金成本来提振经济，降低存量房贷利率也将进一步稳定购房者置业预期，修复市场观望情绪；降低二套首付比例最低水平，也将明显降低居民购房门槛，多项举措齐发力，有望稳定房价，加速房地产市场筑底企稳。