价格回到9年前，年轻人抄底北京上海老破小，有人称租金回报率超3%

北京国贸区域，远处为 CBD，近处为部分 " 老破小 " 住宅。作者拍摄

作者 ｜ 岳家琛

编辑 ｜ 王伟凯

出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满工作室

这是一个性价比为王的时代。军大衣取代了加拿大鹅成为 90 后们的新宠；而买爆军大衣的他们，又把目光投向了京沪 " 老破小 "。

如果说起老破小的缺点，可以列出来一长串——紧张的车位、下水道的虫子、脏乱的楼道环境、不算舒适的户型结构 …… 但只有一个优点，就可以让 90 后们相继 " 上车 "，那就是便宜。

曾经被热炒的顶级学区 " 老破小 " 已成过去时，如今，低总价的 CBD" 老破小 " 却成了香饽饽。与动辄十余万元 / 平方米的学区老破小相比，没有学区加持，即便是北京国贸周边区域，房子单价也只要 4 万元 / 平方米。

随着楼市行情变动，大量总价 300 万元甚至 200 万元以内的核心城区老破小开始进入市场。

在上海老城区拥有一套房，这是胡小丹（化名）的梦想。如今，这个梦想成了现实。今年 8 月，胡小丹以 286 万的总价购入上海徐汇区一套约 60 平方米的房子。她告诉作者，自己完全是被价格所吸引了，这样的价格放在几年前 " 完全不敢想象 "。

极端低价，便是胡小丹们追求的目标。

她并不孤单，根据中指研究院向《棱镜》作者提供的统计数据，今年二季度，上海总价 300 万以下二手住宅成交同比增长 90.7%，占全市总成交量的比重达 40.6%。而去年同期该价格段成交占比仅有 27.4%。

昔日被百般嫌弃的 " 老破小 "，为何如今成了 " 香饽饽 "？

买 " 老破小 " 的年轻人

周鑫（化名）是一位在北京国贸附近工作的白领，今年 7 月，她终于拿下一套属于自己的房子。

她向《棱镜》作者介绍了看房以来的心路历程。起初，周鑫希望购买一套郊区 " 远大新 "，电梯房、小区绿化好、人车分流是她的选择标准。她最初的预算约 500 万元，其中首付 250 万元。周鑫表示，她此前从未考虑过 " 老破小 "。

所谓 " 老破小 "，是指那些建成时间长、社区及房间内设施老旧、居住空间偏小的房源。以北京为例，金台路、呼家楼片区就聚集着大量 " 老破小 " 房源，楼龄在 20 年、30 年的房子随处可见。该片区由于毗邻国贸 CBD 商务区，成为热门的置业区域之一。

" 老破小 " 由于结构老化、小区环境差等问题一直饱受诟病。在各类短视频平台的 " 购房指南 " 中，市区 " 老破小 " 常被划归为买房 " 红黑榜 " 中的 " 黑榜 "，尤其是老城区没有核心学位的 " 老破小 "。但随着楼市行情变化，" 老破小 " 总价低的优势被凸显了出来。

经过朋友劝说，周鑫改变了之前的想法，决定将预算砍到 250 万以内，全款入手一套 " 老破小 "。" 不想未来给自己那么大的还贷压力。" 周鑫表示。即便贷款利率下降，她仍然放弃了贷款买郊区大房子的念头。

据北京市金台路片区的中介门店经理称，现在买老破小的有三类人群，一种是像周鑫这样降低预算选择 " 退而求其次 " 的购房者，一种是曾经买不起房，如今随着价格和贷款政策的调整刚好能 " 上车 " 的刚需人群。此外，也有看好当前 " 老破小 " 租金回报率的投资者。

该门店经理表示，90 后乃至 95 后如今是 " 老破小 " 的购买主力。

周鑫最终签下北京金台路片区一套总价 190 万元的二室一厅，该区域距离国贸 CBD 仅 15 分钟地铁车程。像她这样的购房者不在少数。

" 相比五环外的一些门店，我们店的成交数量确实还可以。现在门店每个月大概能成交四到五套房子，两年前差不多也是这个水平。" 上述中介门店经理对作者如是说。

以该片区较有代表性的 " 红庙北里 " 为例，根据贝壳找房的数据，今年 1 至 8 月，该小区累计成交 34 套，月均成交量 4.25 套。其中成交最多的月份为 3 月，共成交 9 套。

相较之下，该小区 2022 年共成交 36 套，月均 3 套；2023 年共成交 44 套，月均 3.6 套，均低于今年前 8 个月的月均成交量。

" 红庙北里 " 始建于 1950 年，总户数 4458 户。该小区目前总挂牌量为 85 套，而去年挂牌高峰时最多超 100 套。由于楼龄老，该小区目前的成交总价多在 300 万元之内，成交单价约 4 万元 / 平方米。

这并非个例。根据中指研究院向作者提供的一份报告，今年二季度北京、上海 300 万以下房源成交明显增长。其中北京市今年二季度 300 万以下二手住宅成交量同比增长 51.1%，上海市二季度 300 万以下二手住宅成交同比增长 90.7%。

从不同价格段的交易占比来看，低总价的住宅在过往交易占比中并非主流，其中 2023 年二季度，北京 300 万以下二手住宅成交量仅占全市总成交量的 21.8%。而今年二季度，该数值增长到 30.8%。

" 单身人士购房需求进一步释放，性价比较高的‘老破小’房源关注度升高。" 中指研究院报告对此现象解释称。

然而，这并不能代表整个房地产行情走势。一位不愿具名的地产分析师告诉作者，尽管总价低的 " 老破小 " 备受关注，但这不能得出一线城市房地产市场回暖的结论。

根据中指数据，2024 年 1-7 月，重点 15 城二手房住宅成交 59 万套，同比下降 2.8%。

事实上，除了总价 300 万以内的住宅成交量增长以外，其他各价格段位的住宅，成交量均呈下滑趋势。

以上海为例，今年二季度，总价 300 至 500 万元的住宅累计成交 1.69 万套，相较 2023 年一季度的 1.93 万套下滑 12.44%；总价 500 至 800 万的住宅累计成交 8275 套，相较 2023 年一季度的 9310 套，下滑 11.12%。

在 800 万元以上的各个价格段位，情况也大抵如此。

单价回到了 9 年前

近期，北京、上海的老破小均展现出一股不同寻常的活力。但不可否认的是，这股活力是靠低价换来的。

陈俊伟（化名）是北京团结湖区域一家中介公司的经纪人，团结湖片区距离北京国贸 CBD 仅两站地铁的距离。

今年是陈俊伟在该区域从事中介工作的第十年，2015 年，一位在互联网大厂工作的 80 后在该区域购入一套 60 平方米的两居室，总价约 200 万元，这帮助陈俊伟开启了人生第一单。

一周前，陈俊伟迎来了他的最近一位客户。购房者同样在互联网大厂工作，类似的户型和面积，成交价仍然是 200 万元。而在过去九年时间里，该区域同户型同面积的二手住宅，房价最高上涨到近 400 万元。

" 价格跌到位，是近期不少‘老破小’房源成交活跃度提升的主要原因。" 中原地产研究院首席研究员张大伟对《棱镜》作者分析道

今年 4 月，上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房成交报告称，二手房价格泡沫已基本消除。该报告选取 " 一线城市老破小类型的二手房价格 "，衡量二手房价格泡沫。

上述报告显示，2018 年年底，二手房价格开始拉升，2018 年四季度为 39454 元 / 平方米，2021 年一季度为 62284 元 / 平方米，这也是二手房价格的历史最高点，价格泡沫膨胀了 58%。

2023 年上半年，二手房挂牌量激增，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，到了今年一季度泡沫仅为 5%。

" 以我所在的片区来看，实际成交单价已经回到 2015 年的水平。" 陈俊伟对作者说道。

中原地产研究院首席研究员张大伟分析称，在一线城市，" 老破小 " 占据了优质的地段，性价比非常合适。

" 经过近段时间的交易，位置好、格局好、总价在 200 万元以下的二手房源已经消化得差不多了。" 陈俊伟表示。

虽然成交量喜人，但是作为房产中介的陈俊伟却高兴不起来。他抱怨道，虽然总成交量微增，但是房子价格下降也意味着中介费用下降，因此经纪人的业绩仍无法与几年前相提并论。

租金回报率超 3%

随着租金回报率的上涨，房子的投资属性重新回到了一些购房者的视野中。

" 老破小 " 房源的价格回落，让这类房源的租金回报率得以回升。" 现在买老破小的租金回报率普遍到了 3%，这在一线城市已经很多年没有过了。" 陈俊伟说。

北京某中介公司大望路区域门店经理告诉《棱镜》作者，在他接触的客户中，以投资为目的的客户大约三成。

王琦（化名）就看中了当下京沪 " 老破小 " 的投资回报率。两个月前，她在北京大望路区域以 198 万元的价格购得一套总面积不到 60 平方米的二室一厅。

这是一个商业繁华区域，距离富人们钟爱的北京 SKP 商场仅两公里。这一片区也保有着大量的老旧小区。1991 年出生的王琦称，她的这套房子年龄比父母都大。

她向《棱镜》作者算了一笔账，如果简单改造一下，把两居改成三居分别出租，月租金大概能收回来 8000 元左右。即便是直接委托给中介公司整租，月租金也在 6000 元以上。按月租金 6000 元计算，该房屋年租金收入 7.2 万元，租金回报率达 3.6%。

王琦曾经是一个 " 存款特种兵 "，她去年曾跨省前往四川，选择了某地市级银行五年定期的银行存款，年利率 3.95%。她只敢存了 50 万元。

如今，超过 3% 的投资回报率已经成为一种 " 奢望 "。继国有大行、股份制银行下调存款利率后，各地的中小银行也纷纷跟进宣布下调存款利率。目前，大量中小银行 3 年期、5 年期定期存款利率进入 "2 字头 "，1 年期、2 年期定期存款利率进入 "1 字头 "。

相较之下，在一线城市的核心区域全款投资一套低总价、高回报的房产，成为 " 存款特种兵 " 的新选择。

" 核心区低总价、小户型二手房价格已具备吸引力。" 中指研究院向作者提供的一份报告中给出如是结论。

不过，一位房地产行业人士提醒道，直接拥租金收入计算投资回报率，往往没有考虑老旧房屋折旧的问题，以及重新装修的成本。此外，此类房子未来出手也存在不确定性，还需谨慎看待。