降低存量房贷利率、降首付比例、优化保障性住房再贷款……房地产市场迎政策大礼包。
9月24日,央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布,央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策。
一是,引导银行降低存量房贷利率。
二是,统一房贷最低首付比例至15%。
三是,延长两项房地产政策文件期限。
四是,优化保障性住房再贷款政策。
五是,支持收购房企存量土地。
值得注意的是,潘功胜强调,下一步,央行将进一步完善房贷定价机制,由银行和借款人借贷双方根据市场化原则,自主协商、动态调整。
市场权威专家对第一财经表示,这意味着此次将是政策端最后一次统一下调存量房贷利率。
降存量房贷
去年8月,人民银行推动商业银行有序降低存量房贷利率,群众获得感强,效果较好。今年5月17日,全国房贷利率政策下限放开后,新发放房贷利率在贷款市场报价利率(LPR)基础上减点幅度扩大,利率水平大幅下降,新老房贷利差再度拉大。对此,央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整,将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均下降0.5个百分点左右。
此次下调预计惠及5000万家庭、1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出总计在1500亿元左右。
潘功胜表示,银行下调存量房贷利率,有利于进一步降低借款人房贷利息支出,促进扩大消费和投资,也有利于减少提前还贷行为;同时,还可以压缩违规置换存量房贷的空间,保护金融消费者合法权益,维护房地产市场平稳健康发展。
近期,央行将正式发布文件,银行也需要一点时间进行必要的技术准备。
接近央行人士对第一财经表示,下调存量房贷对银行净息差影响总体中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入,但也会减少提前还贷。央行降准相当于为银行直接提供低成本资金运营,中期借贷便利(MLF)和公开市场操作是央行向银行提供中短期限资金的主要方式,利率下降也可降低银行资金成本。预计贷款市场报价利率(LPR)、存款利率将会对称下行。此外,前几轮央行引导存款利率下行的效果也在累计显现。综合考虑各项政策后,净息差能够保持基本稳定。
统一首付比例至15%
全国层面商业性个人住房贷款将不再区分首套、二套住房,最低首付比例统一为15%。在此基础上,各地可因城施策自主确定是否采取差别化的安排,并确定辖区最低首付比例下限。商业银行根据客户风险状况和意愿,与客户协商确定具体的首付比例水平。
延长金融政策文件期限
前期,金融管理部门出台了“金融16条”、经营性物业贷款等政策,对促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。其中,房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策将于2024年底到期。
上述两项政策文件将延期至2026年底。
保障性住房再贷款资金支持提高至100%
5月下旬,人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款,引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励,拟将保障性住房再贷款政策中,人民银行的资金支持比例由60%提高至100%,加快推动商品房去库存。
支持收购房企存量土地
在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上,研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地,盘活存量用地,缓解房企资金压力。必要时人银行可提供再贷款支持。